中古マンション探しはリフォームとセットで

中古マンション探しは”リフォーム”とセットで物件選択の幅を広げよう!

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”株式会社ホームリンク”は、

物件探しからリノベーションまでトータルサポート!

「この物件、対面キッチンだったらいいのにな。」

新築されてから、誰かが住んだことのあるお部屋「中古マンション」。

新築が買えないから中古といった考えや、新築で新しいものが一番であるといった風潮が強くありますが、住まい探しにおいては決して 新築 > 中古 ではありません。

住まい選びの条件には建物の新しさだけではなく、立地・広さ・間取り・デザイン・周辺環境など、人それぞれがそれぞれの要望を持ち、その中で優先順位をつけて一番いいと思える物件を探します。なので新築にこだわらず、むしろ選択肢の広い中古物件を積極的に探す人もたくさんいます。

とはいえ、実際に中古マンションを見学したら、

  • 室内が汚い
  • 壁紙(クロス)が汚れている
  • キッチンやユニットバスなどの水回り設備が古い
  • 壁に穴が開いていたり、故障している部分がある
  • 対面キッチンではない
  • 間取りが使いづらい

など、中古の現実を見て購入意欲が沸かないということも多々あります。

でも、これらはすべて物件の購入を見送る理由にはなりません。

 

━ その物件が持つポテンシャルを最大限に生かして ━

 

わざわざ足を運んで見に来たこの物件。
立地がよくて、住環境もよくて、陽当たりがよくて。

では、
もし、お部屋がきれいだったらどうですか?
もし、水廻りが新品にだったらどうですか?
もし、対面キッチンだったらどうですか?

マンションの室内(専有部分)はリフォームできます。きれいにすることだって、設備を入れ替えることだって、間取りを変えることだってできます。

 

物件がいいかどうかは、目の前にあるそのままの状態だけではなく、

どこまで変えることができて、どこまで自分たちの希望が満たせるのか、その物件のポテンシャルを最大限に引き出しましょう。

 

こんな方にもオススメ。こだわりの住まいを手に入れましょう!

  • 自分好みの間取りやデザインにしたい方
  • 収納スペースを増やしたい方
  • 棚や手すりなどを取り付けたい方
  • 省エネにしてランニングコストを抑えたい方
  • ペットにも住みやすい家にしたい方

 

~物件探しとリフォームをセットで進める流れ~

物件探し ⇒ 内見手配 ⇒ ご案内 ⇒ リフォームの必要性の確認 ⇒ リフォームによる可能性の確認 ⇒ 資金計画(購入費用・リフォーム費用 ⇒ リフォームを含めた住宅ローンの提案 ⇒ 物件の購入 ⇒ リフォーム工事 ⇒ お引越し

 

 

 

1.中古マンションのいいところ

1-1.希望条件のバランスで選択肢が広がる

新築マンションを購入する人の場合、主に「エリア」「間取り」「価格」の3要素で選択されます。しかし希望のエリアで建設中のマンションが無かったり、使いやすい間取り、そして予算に見合う物件となると選択肢が狭まってしまうものです。

新築マンション

中古マンションでは、現在すでに建っているマンションが対象となるので選択肢は広がります。「エリア」「間取り」「価格」に加え、「駅からの距離」「専有面積」「築年数」「室内コンディション」など多くの条件の中からバランスを取りながら探すことができます。

中古マンション

 

1-2.実際の建物や管理状況を確認できる

中古マンションは、当たり前ですが実際の建物が存在しています。

そのため室内の状態をはじめ、陽当たりや眺望などを自分の目で実際に確認することができます。

併せて、共用部分がきれいに管理されているか、修繕積立金はどれくらい貯まっているか、居住者には子育て世代が多いのかご年配の方が多いのかなど、マンションのいろんな状況を確かめることもできます。

新築マンションの場合には、皆さん一斉に引越しをしてからスタートとなるため、いろんな意味でゼロスタートです。

事前に確認できることが多いのは中古マンションならではのメリットです。

マンションの共用廊下

マンションの修繕積立金の状況

 

2.実際に見ないとわからない室内コンディション

中古マンションは、「古い」「汚い」などというイメージを持たれることがあります。確かに、新築から何十年と経過し、長年住まわれることにより外観も室内も経年劣化します。

築年数が経過すればするほど室内の状態は劣化しますが、その劣化度合いは住んでいる方の使い方次第でその状態は千差万別。手直しなくそのまま住めると思える状態であるか、それともリフォームが必要な状態であるか、それは実際のお部屋を見ないと分かりません。

築30年のマンションのユニットバス

築25年超でも状態が良い

新築マンションを購入された方が2~3年で売りに出されるケースでは、外観もエントランスも室内もとてもきれいで設備も最新。新築マンションと変わりません。

築2年の築浅マンション

新築されてから一度でも人の手に渡ればその時点で中古となります。

 

室内が空室か、それとも居住中か、現況の確認もポイントです。
空室の場合は、荷物もない空っぽのお部屋の写真がインターネットに掲載されているので事前の確認ができ、実際のお部屋へ行けばゆっくりとその状態を見ることができます。
しかし、居住中のまま売りに出されている物件においては基本的に室内の写真はインターネットに掲載されません。その場合は、実際のお部屋へ見学に行かないとその状態を確認することはできません。

居住中の場合

空室(前の写真と同じアングル)

居住中の物件では、住んでいる方がいる中での訪問・見学になります。家具が置いてあるなど生活のイメージが沸くところはいい点ですが、その家具の裏側や収納の奥など荷物に隠れて見えない部分もあります。

居住中の場合(荷物多め)

ペットを飼育されている場合には、匂いやシミ、ペットがつけたキズ、傷を付けられないようにするための防護材の跡などリフォームによる修復範囲が広がる場合があります。

ペットによる建物への影響

中古マンションにおいては、築年数の幅が広く、

前の居住者がどのような住まい方をしていたか(使い方、お手入れ頻度、ペット飼育の有無など)により新築から数年しか経っていないお部屋でも広範囲に亘るリフォームが必要な場合もあります。

 

実際のお部屋を内見して、そのコンディション・リフォームの必要性を個別に判断しましょう。

 

3.間取りが好みではない

たくさん物件を検索してよさそうな物件をピックアップ。住みやすそうな周辺環境。駅からもなかなか近い。部屋の広さも十分。価格も予算内。とっても前向きに検討したいところなんですが、いざ見学してみたらこんな理由でどうしても決めきれないことありませんか。

  • 対面キッチンではない
  • 収納スペースが少ない
  • お風呂が狭い
  • 洗濯機置場がバルコニーにある

しかし、ここで諦めてしまうのは時期尚早です。

マンションでは、室内(専有部分)のリフォームができます。間取り変更もできるのです。

マンションの多くは鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)、鉄骨造(S造)のいずれかです。玄関やバルコニーのある外壁面およびお隣さんとの戸境壁はコンクリートでできていますが、室内の間仕切り壁は壊しても問題ありません。
(※一部、壁式工法の場合は室内に取り除くことのできないコンクリート壁がある場合あり)

 

立地や陽当たりなどは変えることができませんが、マンションの室内(専有部分)はリフォームできます。きれいにすることだって、設備を入れ替えることだって、間取りを変えることだってできます。

 

室内の不満や問題は、その物件のポテンシャルを引き出して、より満足度の高い住まいにしましょう。

 

■間取り変更の実例① ~対面キッチン~

キッチンの位置を移動しました。奥に映るガラスブロック窓が同じ窓です。

独立型キッチン(リフォーム前)

対面キッチン(リフォーム後)

対面キッチン

■間取り変更の実例② ~ウォークインクローゼット~

クローゼットを広げてウォークインクローゼットにして収納量アップ。

クローゼット(リフォーム前)

ウォークインクローゼット(リフォーム後)

■間取り変更の実例③ ~お風呂を広く1216サイズ→1416サイズへ~

お風呂をサイズアップ。浴槽の長さが20cm長くなり、足を伸ばして浸かれるようになりました。半身浴もできます。

ユニットバス(リフォーム前)

ユニットバス(リフォーム後)

ユニットバス(リフォーム前)

ユニットバス(リフォーム後)

■間取り変更の実例④ ~洗濯機置場を室内に~

バルコニーにあった洗濯機置場。室内に新設しました。

バルコニーの洗濯機置場(リフォーム前)

(リフォーム前)

(リフォーム前)

室内洗濯機置場(リフォーム後)

 

4.リフォーム分も住宅ローンで借りられる

通常、リフォームする場合のお借り入れは「リフォームローン」となります。しかし、住まいの購入と同時にリフォームを行う場合は丸ごと「住宅ローン」として組むことができます。

リフォームローンは金利が2%台~4%。最大500万円まで。返済期間10~15年以内が一般的です。

住宅ローンとして利用できれば、住宅ローン特有の低い金利を利用でき、返済期間も長く、返済の負担も大幅に軽減できます。

 

  • 三菱UFJ銀行・・・金利2.875%、最大1,000万円まで、最長15年
  • みずほ銀行・・・金利3.975%、最大500万円まで、最長15年
  • イオン銀行・・・金利2.60%、最大500万円まで、最長10年  (2020.6月時点)

しかし

  • 三菱UFJ銀行・・・変動金利0.525%、見積り分まで、最長35年
  • みずほ銀行・・・金利0.525%、見積り分まで、最長35年
  • イオン銀行・・・金利0.52%、物件価格の105%まで、最長35年 (2020.6月時点)

 

もう少し分かりやすいように、実際の返済金額をシミュレーションしてみます。

■たとえば、三菱UFJ銀行にて700万円のリフォーム資金を借入した場合

【リフォームローン】
 金利:2.875%
 借入金額:700万円
 返済期間:15年

⇒月々の返済金額は、47,921円

【住宅ローン】
 金利:0.525%
 借入金額:700万円
 返済期間:35年

⇒月々の返済金額は、18,248円

なんとその差は、29,673円になります。

そんなに大掛かりな工事は考えていないという場合でも、入居前にクロスや畳などの内装工事やハウスクリーニングを行っても月々の負担は2,000~3,000円。

物件購入とセットだからこそ使えるこの条件を活用して、お引越し前にワンランク上の住まいへカスタマイズするのもいいですね。

 

5.中古マンションを買ってからリフォームするのは面倒では?

既にリフォームされている物件や、リフォームをしなくてもそのまま引越しできる物件の場合は、購入に関するお手続きのみです。

リフォームを行う場合は、購入の手続きに加えてリフォーム会社との打ち合わせが発生するため、そのまま住める物件の方が手っ取り早いかもしれません。

でも、これから毎日の生活をする住まいです。そしてとても高額なお買い物です。

今の住まいの退去期限や新居へのお引越し期限に迫られている方もいると思いますが、面倒だからという理由で物件を見逃さないでください。

 

ホームリンクだからからこそスムーズに進められる方法があります

 

物件購入からリフォームまでの流れ

1.不動産会社へお問い合わせ

SUUMOやLIFULL HOME'Sなどのインターネットサイトで物件を探し、気になる物件を不動産会社へ資料請求・問い合わせをします。

物件を探す前段階でも、希望条件の確認から、物件を探す際のポイント、リフォームのご希望、ご予算計画などの相談からもお受け付けしております。

 

2.物件見学

希望条件や予算に合った物件をピックアップして、いざ物件を見学に行きます。

陽当たりや明るさ、間取り、室内コンディションなどを確認します。

ここでリフォームが必要となった場合は、見積りを取るために2回目の見学予約を取って、次回はリフォーム会社と一緒に見に行きくこととなります。リフォーム会社は不動産会社から紹介してもらえることもありますが、基本的には自分で探すこととなります。

ホームリンクでは、1回目の見学時に故障・汚れ・間取りの希望などリフォームのご希望を確認し、見積りに必要なサイズなどはその場で調査・計測して、そのままリフォーム会社へ見積りを手配します。

 

3.資金計画から住宅ローンの事前審査

物件代金、購入にかかる諸費用、そしてリフォーム分を踏まえた全体の資金計画を立てます。

諸費用は登記費用、火災保険、収入印紙代、銀行の保証料や手数料などがあり、住宅ローンを利用する銀行や借入金額によって計算します。

銀行によってはリフォーム分もまとめて住宅ローンとして借入することができます。リフォーム分も借入ができれば夢も広がります。

ただし、購入は不動産会社、リフォームはリフォーム会社と窓口が異なるため、その取り纏めはお客様自身で行う必要があり、場合によっては不動産会社から「リフォーム費用を含めた住宅ローンの手続きはお客様ご自身で」と促される場合もあります。

ホームリンクでは、物件代金、諸費用、リフォーム分を含めた全体の資金計画、月々返済額のシミュレーションの作成、金融機関の選定から審査手続きまでの一連をまとめて担当します。

4.売買契約の締結

売主様(物件の所有者様)と不動産の売買契約を締結します。

 

5.リフォームの打ち合わせ

物件の契約が済んだら、もうリフォーム工事の打ち合わせをスタートします。

多くの不動産会社の本音としては「リフォームのことはお引渡しの後にしてください。」と言いたい(言ってしまう)ところです。

不動産会社は物件の契約から引渡しまでが任務だからです。リフォーム工事は物件が引渡されて自分名義になってからですが、でもそこから打ち合わせを始めていては引越しできるのが遅くなってしまいます。

ホームリンクでは、物件の契約と同時にリフォームの打ち合わせを開始し、引渡しと共にリフォーム工事に着手できるように並行して進めます。

 

 

お客様とリフォーム会社との打ち合わせにはホームリンクも同席します。工事内容の打ち合わせの他にも、物件の引渡し日の設定、リフォーム着工に向けた職人さんと材料手配と段取り、着工1ヶ月前のマンション申請および承認と、物件のお引渡しと共にリフォーム工事に着手するためには不動産会社とリフォーム会社の連携が必要です。

 

ホームリンクでは、不動産会社とリフォーム会社が連絡調整を取ることで手続きを確実、そしてスムーズに進めていきます。

 

6.住宅ローン契約(1回目:物件購入費用分)

物件の購入に必要な資金の住宅ローン借入契約を行います。

 

7.物件の引渡し

住宅ローンの融資を受けて物件の残代金の清算しと共に引渡しを受け、物件が自分のものになります。

 

8.リフォーム工事着工

ここで、いざ工事着工です!

解体作業の伴う普段目に見えない床下・天井裏のチェックや工事の進捗も確認していきます。

 

9.住宅ローン契約(2回目:リフォーム分

リフォーム分として、2回目の住宅ローン借入契約を行います。

通常、不動産会社は物件の引渡しを持って任務完了となります。

 

ホームリンクは、リフォーム分の住宅ローン手続きも担当します。

9.完成・お引越し

そしてリフォーム工事完成!

リフォーム工事代金も清算して、いよいよお引越しとなります。

 

6.リフォームっていくらかかる?

一概にリフォームと言っても、その内容は多種多様です。

クロス(壁紙)を貼り替えたり、システムキッチンやユニットバスの入れ替えはイメージしやすい工事ですね。

棚を一つ付けたり水栓を交換するなどのちょっとした工事もリフォームですし、もう室内を丸ごと新築の様に作り変えるリノベーションと呼ばれる工事もひとくくりにすべてリフォームです。

なのでリフォーム工事は、どんな工事をどの程度の範囲で行うかによって見積り金額が変わってきます。

アイキャッチ

室内全体をリノベーション

キッチンの水栓を交換

 

では、リフォーム工事の見積りはどの様なものなのでしょうか。

以下が、一般的なリフォーム工事の見積りに記載される項目です。

  • 解体費
  • 商品代
  • 施工費(大工さん、水道屋さん、電気屋さんなど)
  • 産業廃棄物処理費
  • 諸経費・現場管理費 ※場合によっては設計費がかかる場合あり

これらの中で定価があるものは「商品代」のみで、リフォーム工事には定価がありません。

各社の見積りは、商品の仕入れ代金や職人さんの人工代に加え、会社の規模・組織や営業体制、広告宣伝といった日頃の経費などの原価を基に算出されます。

見積り金額とサービス内容が、希望と予算にあっていることが大切です。

 

7.リフォーム工事を安くする方法

ホームリンクでは、リフォームをご相談頂いたお客様へリフォーム工事を安く提供できる理由が2つあります。

ホームリンクだから安くできる理由があります

<理由1>
ホームリンクが、リフォームの「営業」と「設計」を兼務します。

リフォーム会社では主に4つの職種があります。

1.「営業」お悩みや相談、ご希望をお聞きするなど最初から最後までお客様の窓口となります。

2.「設計」お客様のご要望を元に、リフォームプランを設計します。

3.「積算管理」リフォームプランに基づき、商品代や施工費などの原価計算を行います。

4.「現場監督」工事の段取り、商品の発注、職人の手配などをして工事を進めます。

 

ホームリンクが、リフォームについても窓口となります。
実際の物件を一緒に見たスタッフが、室内コンディションやお客様のリフォームのご要望を確認し、間取りプランのご提案から見積もり手配までまとめて行います。

そのため、上記1.と2.が省略できます。

 

ホームリンクで作成するリフォーム資料例

既存の間取図を基に、新しい間取りプランをご提案します。

新しい間取りが決まったら、スイッチやコンセントの位置、ダウンライトなどの照明計画も検討して電気図面を作成します。

細かい造作部分については展開図を作成し、その高さや幅、寸法などを指示します。

 

間取りが大きく変わる部分については、イメージパースを描きます。

平面図で見るよりも立体的になるとイメージが沸きやすいですね。

このイメージパースが完成するとこうなります。

↓↓↓

リノベーション施工事例

リノベーション施工事例

 

ホームリンクだから安くできる理由があります

<理由2>
リフォーム会社には工事に専念してもらいます。

間取り・工事内容・仕様が決まればあとは工事です。

お客様との打ち合わせ内容はホームリンクからリフォーム会社へ引き継ぎを行い、リフォーム会社はそれに則って、段取り・商品の発注・職人さんの手配をして工事を進めます。

リフォーム会社としては営業経費がかからずに受注でき、打ち合わせも削減して工事に専念できるため、見積り金額を抑えることができます。

 

ホームリンクから工事を依頼する業者さんは複数社あります。その中には一般のお客様からの受注はせず、不動産業者からの依頼を専門とする施工屋さんもいます。

いずれもホームリンクが施主となって工事をしてもらった実績があります。

ホームリンクが間に入って調整役となることで、一般のお客様にも安心して安くリフォーム工事をして頂ける仕組みとして行っています。

リフォーム工事の規模や内容により、最適な業者さんをお客様へご紹介します。

 

8.リフォームとリノベーションって何が違うの?

よく目に耳にする「リフォーム」「リノベーション」ですが、ではこの両者の違いはなんなのでしょうか。

一般的には以下の様に考えられています。

「リフォーム」とは、経年劣化したものを新築当初の状態・性能に戻す工事

「リノベーション」とは、新たな機能や付加価値を付け加える工事

しかし実はこれらの言葉には明確な定義がありません。

室内をフルリフォーム(全改装)するとリノベーションとか、キッチンやユニットバスなどの水廻りを新しくするのがリノベーションとか、構造体であるコンクリートのみの状態まで解体するスケルトンリフォームがリノベーションとか、リフォーム会社や不動産会社によっても使われ方は様々であるのが現状です。

 

物件を探していると「リフォーム済み」「リノベーション物件」「フルリフォーム」など様々な用語を目にします。

リフォームに関する文言がインターネットや物件資料に記載されている場合は、どんな工事が行われているのか、その工事内容を確認しましょう。

 

9.目に見えない給排水管も確認しましょう

床(フローリング)の貼替を行うときには、給排水管の交換も検討しましょう。

一般的には床の下に専有部分の給水管・排水管があります。

フローリングを貼り替えたり、床を一度剥がして給排水管が見える状態のときには、ついでに交換工事が可能となります。

昔は給水管・給湯管には鉄管、排水管には亜鉛メッキ鋼管が主に使われていました。そのため腐食劣化を起こしやすく、流れが悪くなったりサビが混ざった赤い水が出るなどの現象が起こります。

過去の修繕履歴や、現在使われている各種配管の素材を確認の上、交換した方がよいかリフォーム業者さんと相談しましょう。

築45年の錆びた給水管

築45年の錆びた給水管①

築45年の錆びた給水管

築45年の錆びた給水管②

築40年の排水管

築40年の排水管

排水管の交換

新規排水管の交換工事

排水管の交換

新しくなった排水管

給排水管の交換

新しくなった給排水管

 

 

これから新しい住まいを手に入れようと考えている方々。

賃貸とは違って「自分の家」となります。自分のこだわりが詰まって、使いやすく、毎日気持ちが高まるような住まいを想像すると楽しくなりませんか?

そんな住まい探しを、ホームリンクはあらゆる面からサポートします。

 

 

中古マンションを購入してリフォームを行った方々の実例

これまでに、(株)ホームリンクにて中古マンションの購入と合わせてリフォームを行い、お引越しされた方々の一部をご紹介します。


 

投稿日:2020年6月11日 更新日:

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